Waspada Trik Developer Jualan Rumah: Gambar Dulu, Uang Belakangan

Kalau lagi cari rumah, kebanyakan orang pasti ngira harga cicilan developer itu lebih ringan ketimbang bayar langsung. Padahal kenyataannya? Bisa jadi kamu lagi bayar bunga yang diam-diam nyedot duit kamu sampai 25% setahun! Ngeri, kan? Banyak yang enggak sadar, karena kelihatannya cuma beda harga doang antara cash dan cicilan. Tapi kalau tahu rumus hitungannya, kamu mungkin bakal mikir dua kali.

Developer ada trik ngatur cash flow, supaya jualan rumah tanpa keluar duit. Contohnya nih, kalau rumah masih inden dan kamu langsung bayar cash di awal, artinya developer belum bangun apa-apa, tapi udah dapet duitnya. Duit yang kamu kasih itu sebenarnya dipakai buat bangun rumah kamu sendiri. Jadi, bisa dibilang kamu juga yang biayain proyek mereka dari awal.

Beda kalau pemilik lahan partneran sama developer. Skema ini lebih “licin” lagi. Mereka enggak perlu beli tanah di awal, cukup bikin kesepakatan bagi hasil aja. Jadi modal yang keluar bener-bener minimal—bahkan bisa cuma buat bikin gerbang, marketing gallery, sama perizinan doang. Tapi profitnya? Tetap gede! Bisa 2 kali lipat dari modal yang dikeluarin..

Sekarang coba deh pikirin: kamu pilih harga rumah cash Rp1,675 miliar atau cicilan 12 bulan Rp1,86 miliar? Sekilas selisihnya “cuma” 11%. Tapi setelah dihitung pake IRR (Internal Rate of Return), bunganya bisa nyampe 25% setahun. Itu artinya kamu lebih boncos dibanding ambil KPR biasa atau bahkan nabung dulu aja di bank digital sambil nungguin promo.

bunga cicilan rumah developer, perbedaan harga rumah cash vs cicilan, IRR cicilan rumah — bahaya cicilan rumah jangka panjang

Jangan anggap KPR semuanya sama. Kalau rumahnya udah jadi, biasanya harga KPR bisa setara dengan cash karena bank langsung bayar lunas ke developer. Tapi kalau masih inden, bank cuma bayar sesuai progres pembangunan. Itulah rumah KPR lebih mahal. Developer harus tetep keluar modal buat jalanin pembangunan pelan-pelan, jadi ya mereka naikin harganya sedikit.

Kalau developer bisa jualan rumah cuma modal gambar, mereka bisa jual jauh lebih banyak. Misalnya mereka punya modal Rp15 miliar, kalau harus bangun dulu, mereka cuma bisa garap 10 rumah. Tapi kalau jualan gambar? Bisa tembus 30 rumah! Gede banget kan bedanya? Semakin banyak yang mereka jual, makin banyak juga untung yang mereka bisa kantongin.

Masih banyak juga yang belum tahu, ternyata ada fitur-fitur tambahan dari bank yang bisa bantu hemat cicilan rumah. Contohnya di CIMB Niaga, ada yang namanya KPR Ekstra Manfaat. Cicilannya sama, bunganya juga sama, tapi kamu bisa taruh kelebihan dana dan bunganya ngurangin cicilan otomatis. Sayangnya banyak orang yang malah ambil versi reguler, padahal bisa dapat fitur itu gratis. Cuma gara-gara males baca brosur atau nanya detail ke bank.

Dan kamu harus hati-hati juga dengan developer yang kasih cicilan sampai 5 atau 10 tahun. Itu bukan developer sembarangan, biasanya mereka udah punya modal gede dan bisa acting juga sebagai bank. Tapi kalau kamu enggak paham cara hitung bunganya, kamu bisa gampang ketipu. Developer pengen kamu mikir bunganya cuma 5-9% setahun, padahal kalau diitung beneran, bisa lebih dari itu.

Kesimpulannya? Jangan asal pilih metode pembayaran. Cash, cicilan, KPR—semuanya punya trik dan risiko sendiri. Yang penting kamu ngerti cara hitungnya dan enggak gampang tergiur sama promo manis. Karena bisa aja rumah yang kelihatannya murah, ujung-ujungnya bikin kamu nombok banyak.